Ansvarsfordelingen mellem ejer og lejer er et af de mere komplekse spørgsmål i detailhandel og butikscentre. Mange udfordringer opstår, fordi ansvaret ikke er entydigt afklaret, særligt i forbindelse med ombygninger, skifte eller ændret anvendelse af butikslokaler.
Overordnet har ejeren ansvar for bygningens overordnede brandsikring, herunder brandadskillende konstruktioner, fællesarealer og installationsskakte. Lejeren har ansvar for den indretning, de installationer og de ændringer, der foretages i det lejede areal. Men der kan nemt opstå tvivlvsspørgsmål i processen.
I denne artikel vil vi uddybe, hvordan ansvaret bliver fordelt mellem ejer og lejer i en ejendom.
Ejerens ansvar
Grundlæggende fordeler ansvaret sig sådan, at både ejer og lejer har veldefinerede, om end sommetider overlappende, domæner. Ejeren bærer det primære ansvar for selve bygningens fundamentale brandsikring, der udgør rammen for al anden sikkerhed.
Dette dækker over de kritiske brandadskillende konstruktioner, som brandvægge, lofter og gulve, hvis primære funktion er at forhindre en brand i at sprede sig. Ligeledes falder alle fællesarealer såsom gangarealer, trappeopgange, flugtveje og skakte under ejerens forvaltning.
Dette gælder også for de tekniske installationer, der betjener hele ejendommen, eksempelvis centrale brandalarmanlæg og sprinklersystemer. Det er ejerens uundgåelige pligt at sikre, at disse systemer ikke blot er korrekt installeret, men også løbende vedligeholdes og kontrolleres, ofte gennem stringente drifts-, kontrol- og vedligeholdelsesaftaler (DKV).
Lejerens ansvar
Lejeren påtager sig derimod ansvaret for alt, hvad der befinder sig inden for de lejede arealers afgrænsning. Dette omfatter den specifikke indretning, alle installerede elementer og de ændringer, som den individuelle butik medfører.
Det dækker alt fra valget af brandhæmmende materialer i butikkens møbler og udstillingsinventar til korrekt opsætning af egne elektriske installationer for belysning, kasseapparater og IT-udstyr.
Enhver ændring, uanset hvor stor eller lille den måtte synes, som lejeren foretager i butikslokalet som opførelsen af nye, lette skillevægge eller nedsænkning af lofter, skal ske med en dybdegående forståelse for de potentielle brandtekniske konsekvenser.
Her er det også lejerens ansvar at sørge for løbende kontrol og vedligeholdelse af egne installationer og udstyr, samt at etablere et internt brandberedskab, der instruerer personalet i brandprocedurer og placering af manuelt slukningsudstyr i lejemålet.
Nye brandsikringskrav ved ombygning, skifte og ændret brug
Typisk opstår udfordringen med ansvarsfordeling, når der sker markante ændringer i et lejemål, hvilket tvinger både ejer og lejer til at genoverveje deres brandsikringsansvar. En ombygning kan, selv ved tilsyneladende mindre justeringer i vægge eller lofter, pludselig udløse nye, skærpede krav til brandsikring, især hvis det påvirker bygningens eksisterende struktur.
Disse ændringer kan kræve nye godkendelser fra både ejeren og de relevante myndigheder, og en mangelfuld koordination her kan betyde både forsinkelser og økonomiske tab.
Vær ekstra opmærksom i forbindelse med skifte af formål
Når et skifte finder sted, og en ny butik overtager et lejemål, medfører det ofte større eller mindre ombygninger og nye installationsbehov, som skal matche den nye forpagters specifikke krav.
Her er det altafgørende at validere, at de nye installationer og indretninger passer ind i bygningens overordnede brandsikringskoncept og ikke skaber nye risici.
Den største udfordring opstår dog ved en ændret anvendelse af butikslokalet, eksempelvis et skifte fra en tøjbutik til en restaurant, et fitnesscenter eller en skønhedsklinik. Sådanne ændringer medfører ofte ændringer i lejemålets brandrisikoprofil, en ændret personbelastning og nye krav til flugtveje, hvilket typisk udløser nye brandsikringskrav.
Særlige punkter i ansvarsfordelingen
Ved skifte af lejemålets formål eller i forbindelse med ombygninger er det netop vigtigt at afklare samspillet mellem ejer og lejer for at forebygge misforståelser og potentielle sikkerhedsbrister.
- Ændringer i vægge og lofter udført af lejeren skal ubetinget respektere bygningens brandceller og deres brandadskillende egenskaber. Enhver åbning eller modifikation kan kompromittere brandmodstanden, hvis den ikke genoprettes korrekt.
- Hver gang kabler, rør eller ventilationskanaler føres gennem brandadskillende konstruktioner, skal de brandforsegles korrekt. Ansvaret for denne korrekte forsegling ligger typisk hos den part, der udfører installationen.
- Samspillet mellem butikkens indretning og de fælles flugtveje er afgørende. Udstillinger eller opbevaring i fællesarealer kan blokere flugtveje eller udgøre brandrisiko. Det er altid ejerens overordnede ansvar at sikre frie og sikre flugtveje, men lejeren har et medansvar for ikke at kompromittere dem.
- Dokumentation ved myndighedskontrol er et fælles anliggende. Ejeren skal kunne fremvise bygningens brandsikringsstrategi, tegninger og DKV-aftaler, mens lejeren skal kunne dokumentere, at dennes indretning og installationer overholder gældende regler og eventuelt er godkendt af de rette instanser.
Undgå konsekvenser med tydelig ansvarsfordeling
En klar og detaljeret afklaring af brandsikringsansvaret er ideelt set formuleret eksplicit i lejekontrakten for at undgå utilsigtede konsekvenser.
Denne afklaring bør finde sted så tidligt som muligt i processen, allerhelst allerede under forhandling af lejekontrakten eller senest ved den indledende planlægning af ombygning. Uden denne præcisering risikerer begge parter misforståelser, der kan føre til forsinkelser i projekter, som igen medfører betydelige økonomiske tab.
