Brandsikring i boligforeninger er et løbende ansvar, der har betydning for både beboernes sikkerhed, ejendommens værdi og boligforeningens ansvar over for myndigheder og forsikringsselskaber. Alligevel er brandsikring et område, hvor mange bestyrelser og ejendomsadministratorer oplever usikkerhed omkring krav, dokumentation og ansvarsfordeling.
Hvornår skal brandsikringen i en ejendom opdateres?
Der findes ikke en fast tidsgrænse for, hvornår brandsikringen skal fornyes. I praksis skal brandsikringen vurderes og ofte opdateres, når der sker ændringer i bygningen, som påvirker de brandmæssige forudsætninger, og der er desuden lovkrav om brandeftersyn én gang årligt.
Det gælder blandt andet ved renoveringer, ombygninger og udskiftning af tekniske installationer. Når der føres nye rør, kabler eller ventilationskanaler gennem vægge og etageadskillelser, ændres konstruktionernes brandfunktion. Hvis disse gennembrud ikke brandtætnes korrekt, er brandadskillelsen ikke længere intakt.
I ældre ejendomme er brandsikringen ofte udført efter tidligere regler eller uden systematisk dokumentation. I sådanne tilfælde kan det være vanskeligt at vurdere, om brandsikringen fortsat lever op til kravene. I praksis bør brandsikringen altid gennemgås, når der ikke findes opdateret dokumentation, eller når bygningen har været genstand for gentagne tekniske indgreb over tid.
Hvordan sikrer man, at ejendommen lever op til BR18?
Bygningsreglementet BR18 stiller krav om, at bygningers brandmæssige egenskaber ikke må forringes. For eksisterende ejendomme betyder det, at man som udgangspunkt kan bevare det oprindelige brandniveau, så længe senere arbejder ikke svækker konstruktionerne.
Når der udføres ændringer i bygningen, skal nye gennembrud og reparationer udføres i overensstemmelse med gældende regler og med dokumenterede løsninger. Det gælder uanset bygningens alder. Overholdelse af BR18 handler derfor ikke om at opgradere hele ejendommen, men om at sikre, at de brandmæssige funktioner opretholdes korrekt over tid.
Hvordan dokumenteres brandsikring i fællesarealer?
Dokumentation er et centralt element i brandsikring, særligt i fællesarealer som kældre, trapperum og teknikrum. Dokumentationen skal vise, hvor brandsikringen er udført, hvilke løsninger der er anvendt, og hvordan de er etableret.
Dokumentationskravene kan variere afhængigt af ejendommens anvendelse, størrelse og kompleksitet. En boligforening har andre krav end eksempelvis en erhvervsejendom, men fælles for alle ejendomstyper er, at manglende dokumentation reelt sidestilles med manglende brandsikring.
Dokumentation for brandsikring i fællesarealer vil typisk bestå af:
- En oversigt over udførte brandtætninger
- Anvendte systemer og deres brandklassifikation
- Fotodokumentation af det udførte arbejde
- En samlet brandsikringsrapport til ejendommens drift
Denne dokumentation er afgørende ved myndighedstilsyn, forsikringssager og ved overdragelse af ansvar mellem bestyrelse, administration og eksterne samarbejdspartnere.
Hvilke krav stiller BR18 til brandsikring i eksisterende ejendomme?
BR18 stiller ikke generelle krav om, at eksisterende ejendomme skal opgraderes til nutidigt brandniveau. Kravet er derimod, at det eksisterende brandniveau ikke må forringes.
Det betyder, at nye installationer og reparationer skal udføres korrekt og dokumenteret, så bygningens brandstrategi fortsat fungerer som forudsat. Ved større renoveringer eller ændret anvendelse kan der dog opstå krav om supplerende brandsikring eller opgradering af udvalgte bygningsdele.
Skal en boligforening brandsikre ved renovering eller udskiftning af rør?
Ja. Når der udskiftes rør, elinstallationer, ventilation eller andre tekniske installationer, gennembrydes ofte brandadskillende vægge og dæk. Disse gennembrud skal brandtætnes med løsninger, der er testet og godkendt til formålet.
Midlertidige lukninger eller materialer uden dokumenteret brandmodstand lever ikke op til kravene og kan udgøre en alvorlig risiko. Brandsikring ved renovering er derfor ikke et tilvalg, men en nødvendig del af arbejdet.
Hvem har ansvaret for brandsikringen i ejendommen?
Det overordnede ansvar for brandsikringen ligger altid hos ejeren eller boligforeningen. Bestyrelsen har ansvar for beslutninger og prioriteringer, mens ejendomsadministrationen typisk varetager den daglige drift og dokumentation.
Entreprenører og håndværkere har ansvar for korrekt udførelse af deres arbejde, men de overtager ikke det samlede ansvar for ejendommens brandsikkerhed. Derfor er det vigtigt, at brandsikring håndteres som et selvstændigt fagområde og ikke blot som en underopgave i en større entreprise.
Hvordan ved man, om ejendommens brandsikring er forældet?
Tegn på forældet eller mangelfuld brandsikring ses ofte i ejendomme, hvor der gennem årene er udført mange tekniske ændringer uden en samlet brandmæssig vurdering. Det kan være åbne gennemføringer, uprofessionelle lukninger eller anvendelse af materialer uden kendt brandklassifikation.
Manglende eller fragmenteret dokumentation er i sig selv et væsentligt tegn på, at brandsikringen bør gennemgås. Uden dokumentation er det vanskeligt at vurdere, om de brandmæssige forudsætninger fortsat er opfyldt.
Mest udsatte områder i ældre bygninger
I ældre bygninger er der særligt områder, hvor brandsikringen ofte er udfordret. Det gælder typisk kældre, loftrum og installationsskakte, hvor mange installationer samles, og hvor der løbende har været indgreb i konstruktionerne. Disse områder bør have særlig opmærksomhed i forbindelse med drift og vedligehold.
Hvordan påvirker mangelfuld brandsikring forsikringsdækningen?
Forsikringsselskaber stiller stigende krav til dokumenteret brandsikring. Hvis det efter en brand kan konstateres, at brandadskillende konstruktioner har været kompromitteret, eller at dokumentationen mangler, kan det få betydning for erstatningens størrelse og i nogle tilfælde for dækningen som helhed.
Brandsikring bør derfor betragtes som en del af ejendommens samlede risikostyring og ikke blot som et lovkrav.
